מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה הינה התאגדות של מספר אנשים פרטיים בדרך של שותפות או עמותה (באמצעות גוף מארגן) לשם רכישת קרקע וניהול הליכי בנייה עד לקבלת תוצר מוגמר כאשר המטרה היא להפחית את מחיר המוצר ביחס למחיר השוק של המוצר (חסכון של 10%-20%) ישנו מערך חוזי המפריד בין רכיב הקרקע לבין שירותי הבניה (חוזה שיתוף בין החברים, חוזה בין החברים למארגן, חוזה מכר בין חברי הקבוצה לבין המוכר, חוזי קבלן מבצע, חוזה מול בנק מלווה) וגוף מארגן.
שיטת ייזום קבוצת רכישה ותפקיד המארגן
• איתור קרקע על ידי המארגן וחתימה על הסכם אופציה מול בעל קרקע
• (הסכם אופציה – התחייבות המוכר למכור את הקרקע עד למועד מסויים במחיר מסויים
• המארגן מגייס חברי קבוצה ומגבש קבוצת רכישה
• קבוצת הרכישה חותמת מול המארגן על הסכם מארגן
• המארגן מסב את האופציה לחברי קבוצת הרכישה אשר רוכשים את הקרקע מבעל הקרקע
• קבוצת הרכישה חותמת על הסכם שיתוף שמסדיר את היחסים בין חברי הקבוצה
• נחתם הסכם ליווי של חברי הקבוצה מול הבנק המממן – הקמת “חשבון ליווי סגור”
• (חשבון שמאפשר לבנק לנהל אותו שליטה על כספי הפרויקט ואופן הניצול של הכספי)
• נחתם הסכם בין חברי הקבוצה לבין קבלן ביצוע
• שיתוף חברי הקבוצה וקבלת החלטות שוטפות של הקבוצה במהלך ביצוע הפרויקט
• מסירת החזקה ביחידות הדיור לחברי הקבוצה
דברים שחשוב לבדוק בקבוצת רכישה:
מצב הליכי התכנון והרישוי של הפרויקט סטטוס ההיתר ושלב התכנון (גיבוש צוות תכנון ועבודה על תוכניות ביצוע).
•המצב הקנייני של הקרקע- בדיקה שאין שעבודים/עיקולים/צווים על המקרקעין.
•ניסיון המארגן בניהול קבוצות והצוות המנהל – בדיקת פרויקטים אחרים שבוצעו על ידי המארגן
•קבלת הסכמה עקרונית מבנק לליווי הפרויקט– לרוב הבנק מנפיק אישור עקרוני למתן מימון בטרם ביצוע הפרויקט.
•חסכון – שווי דירה בקבוצת הרכישה מול שווי דירה זהה במחירי שוק.
קבוצת רכישה לאחר משבר הקורונה – יתרון!
רכישת משבצות נבחרות באזורי ביקוש – התייחסות למצב אפיקי השקעה אחרים (הבורסות בעולם יורדות בדרמטיות) + קרקע במ”י משאב הולך ומתכלה; ביקוש גדול מהיצע.
מחיר שוק נמוך מהליך יזמי – פער של 10%-20% ממחיר שוק מהסיבות הבאות:
1) מס רכישה קרקע  2) רווח מארגן מול יזם  3) עלויות מימון
ה”שכבת” מרבית הכסף על רכישת הקרקע (שיעור שנע בין 60%–70% ממחיר היחידה) – הכסף לא נשחק באפיקי השקעה לא יעילים/אין תוספת מדדים.